關于鄂托克旗老舊小區改造情況的調研報告

為深入貫徹落實《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》國發【2015】37 號、《鄂爾多斯市 2017年政府工作報告》及自治區及我市有關舊城區改造的決策部署，推進我市老舊小區改造工作，改善居民居住環境，提升城市品質形象，鄂爾多斯市城投建設投資集團有限公司下屬子公司鄂爾多斯市誠泰建設有限公司積極參與鄂托克旗老舊小區改造，2019——2020年通過中標方式對包括烏蘭鎮工礦棚戶區、烏蘭鎮國稅小區、棋盤井中學小區、棋盤井金鼎A區等31個項目老舊小區進行綜合整治改造，改造內容為室內外管網、建筑物圍護結構節能改造、屋面防水、小區道路、綠化、亮化硬化、監控系統及物業用房改造等。在鄂托克旗住房和城鄉建設局、鄂托克旗保障性住房和房產交易管理中心提供相關資料、數據和政策文件的基礎上，誠泰公司結合鄂托克旗老舊小區改造項目的實際情況開展調研，總結實踐經驗，為推進該項重大民生工程、營造更整潔更平安更有序的城市環境，推動我市老舊小區改造工作提出對策建議?，F將有關調研情況報告如下：

一、基本情況

城鎮老舊小區指的是城市或縣城建成時間較長、市政配套設施老化問題突出、公共服務缺項較多的住宅小區。誠泰公司參與改造的31個老舊小區普遍存在以下幾個突出問題：

市政設施老化：老舊小區建造時間比較長、市政配套設施老化或缺失，建筑樓體、外立面破損以及電氣線路、供熱、給水、污水管網老化；各種管線埋設凌亂；消防設施缺乏。

居住環境差：違章搭建現象比較嚴重，占道經營屢見不鮮；道路破損，路燈缺失，影響出行；垃圾雜物隨處堆放，衛生管理難度大。

交通擁堵：因停車位配備不足，停車管理不到位，導致路邊車輛亂停亂放；同時舊城區道路兩旁基礎設施擺放無規則，導致交通安全、火災等隱患的存在。

以上問題嚴重影響居民生活質量，居民改造意愿普遍強烈。解決這些問題的關鍵就是要對小區進行綜合整治，并建立健全管理機制，形成良性循環。

二、改造工作中存在的難點

根據調研情況，誠泰公司認為鄂托克旗老舊小區改造工作中存在的難點有以下四個方面：

（一）部門間協調機制不順。由于老舊小區改造在我市剛剛推行，各部門之間缺乏配合協作機制。一是流程繁瑣。老舊小區改造項目具有零碎分散的特性，工程簽證變更多，涉及部門多，整體審批流程較為繁雜。二是施工過程中需要協調電力、供水、供暖、燃氣、通訊等管道線路設施運營單位同步實施，各管線經營單位之間協調難度大。

（二）居民意見統一困難。老舊小區改造前居民意見統一難度普遍較大，主要原因:一是大部分居民參與公眾事務的意識不強，對小區改造工程不參與也不關心，坐等政府推動；二是由于小區居民之間自身思想素質、文化差異、個體需求差異等原因，對改造的內容、標準等方面眾口難調；三是部分居民擔心改造影響自身利益而強烈反對，比如改造期間對當地群眾正常生產生活造成不便；對早已形成的菜市場群體，小商小販群體形成一定的破壞；對周邊交通會造成一定的影響等。

（三）資料檔案不全。部分老舊小區前期的設計圖紙和建設資料缺失，同時，老舊小區建成后，各單位對小區進行各種后期施工改造，改變建筑、綠化等部分結構，遷移電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線，需要實地核對。而老舊小區面積有限，樓距不足，空地較少，場地的限制進一步加大改造的難度與施工的風險。

（四）缺乏長效管理機制。部分規模較小的老舊社區沒有引進物業公司與業委會，管理方缺位，治理力量不足，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費。

三、進一步加強我市老舊小區改造的建議

城鎮老舊小區改造是貫徹十九大精神，解決城市發展過程中不平衡不充分的重要途徑，是改善人居環境、提升群眾獲得感和滿足感的重大民生工程和發展工程，對促進我市社會穩定、和諧發展等均具有十分顯著的社會經濟意義。為進一步推動我市老舊小區改造工作，誠泰公司現提出如下建議：

（一）制定專項規劃。老舊小區改造具有緊迫性和長期性的特性，應根據城市總體規劃和居民改造意愿，明確改造的具體內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施，同時將老舊小區改造和文明城市創建、老年社區、未來社區改造等工作有機結合，實現小區綜合服務功能進一步完善，小區人居環境進一步優化.

（二）建立協調推進機制。老舊小區改造是個系統性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。需要由政府發揮主導作用，牽頭成立相關職能部門協調解決老舊小區改造過程中的重點難點問題，簡化規劃、設計、施工、消防等審批流程、縮短審批時限?？蓞f調住建、規劃部門查找整理各老舊小區原始資料和圖紙，對基礎資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關設計單位及時進行補測補繪；協調市政、電力、通訊、供水、燃氣等部門提供各老舊小區地下管網分布圖，并對地上各類相應管線進行集中調查清理。

（三）立足群眾需求。牢固樹立“以人民為中心”的思想，針對建筑改造、道路交通和停車、管網系統、景觀綠化、設施改造、社區服務體系等方面，因地制宜確定各小區菜單式改造內容，優先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。完善老舊小區公共服務功能，優先解決水、電、暖、氣、路、排污等問題。制定消防車通道治理方案，利用零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，拓展居民公共活動空間，增設小區休閑游憩場地和健身器械，具備開發潛力地段的小區可嵌入托幼、養老、醫療等便民服務。

（四）建立長效管理機制。堅持改造與整治相結合，建設與管理相結合，持續加強老舊小區后續管理，鞏固改造成果。一是建立健全業主委員會和居民自治管理機構，夯實小區管理基礎，改造過程中組織居民全程參與，與居民充分溝通，就改造內容和小區后續管理充分討論。二是采取多種形式普及物業管理。根據不同小區居民的經濟承受能力以及對物業管理的實際需求，靈活自主選擇專業物業公司、社區準物業管理、自我管理等物業管理模式。三是充分發揮社區黨員干部的帶動引領作用。建立黨員干部聯系老舊小區的工作制度，黨員干部兼任小區樓長、單元長等，賦予其社區服務職責，做好群眾思想工作，帶動居民共同參與到小區治理。

四、老舊小區改造中的國企擔當

誠泰公司作為國有施工企業，堅決履行社會責任，積極投身我市老舊小區改造。一是在施工準備前期就做了大量的調研工作，廣泛聽取居民建議，優化施工方案，同時針對組織協調內容較多的難點，提前和物業、社區及電力、自來水、天然氣、供熱、電信等多單位進行充分溝通，商定施工順序及配合內容。二是組建精干高效的現場管理團隊，充分利用現場公示牌、廣告欄等宣傳陣地，向廣大業主群眾講解改造政策和改造進度。三是規范現場管理，嚴格落實質量安全主體責任，嚴格執行基本建設程序、工程技術等強制性標準和施工規范，及時消除項目施工過程中的安全生產隱患，確保工程質量合格、施工安全。四是科學安施工工序和施工進度，通過可穿插施工的工序交替進行、增加勞動力和機械數量、申辦夜間施工許可證、延長單項工序勞動時間、降噪防塵等有效措施，最大程度減輕對小區居民生活的影響。

誠泰公司秉承精益求精、追求卓越的工作態度，以讓居民享受實惠為目的，改出樣板工程、民心工程、群眾滿意工程為目標，全面完成改造任務，用實實在在的國企擔當助力老舊小區改造升級，努力為我市老舊小區改造工作提供可復制、可推廣的經驗。